FAQ sur la loi Peeters : les réponses à toutes vos questions

FAQ sur le champ d’application de la loi Peeters

Si le permis de construire est délivré le 26 juin 2018, par exemple, dois-je souscrire une assurance en responsabilité décennale suivant les dispositions de la loi Peeters ?
Non, la loi Peeters s’applique uniquement aux travaux immobiliers pour lesquels le permis de construire définitif est délivré après le 1er juillet 2018. Pour les projets ayant reçu leur permis de construire avant cette date, la souscription d’une assurance en responsabilité décennale selon les dispositions de la loi Peeters n’est pas d’application.

Le permis de construction d’un projet est délivré avant le 1er juillet 2018, mais les travaux ne commencent qu’après le 1er juillet. La loi Peeters s’applique-t-elle dans ce cas ?
Non, la loi Peeters s’applique uniquement aux projets pour lesquels le permis d’urbanisme est délivré après le 1er juillet 2018, quelle que soit la date du début des travaux.

Un plombier ou un électricien doit-il aussi souscrire une assurance RC décennale ?
Ce point a été soulevé lors d’une question de Griet Smaers au ministre Kris Peeters en séance du Parlement. La réponse fut : « Seuls les entrepreneurs, architectes et autres prestataires de services du secteur de la construction qui réalisent des prestations ou des travaux qui concerne le gros œuvre clos sont soumis à l'obligation d'assurance. Selon la Confédération Construction et donc également le ministre Peeters, les fournisseurs de services dans le domaine du chauffage, du sanitaire, de l'électrotechnique, etc. tombent hors de la portée de la loi.

Une nuance importante doit vraiment être faite : même si un plombier ou un électricien n'est pas obligé de s'assurer conformément à la Loi Peeters, il assumera toutefois toujours la responsabilité décennale. Si, par exemple, après cinq ans, une partie d'une structure en béton s'effondre parce que l'électricien suite à des travaux de forage a endommagé l’armature du bâtiment, cet électricien sera tenu responsable des dommages résultant de son travail qui ont affecté la stabilité et la solidité de la construction. Si l'électricien n'a pas souscrit une assurance décennale, il devra supporter lui-même les coûts de ces dommages (sauf si le maître d'œuvre a conclu une police globale couvrant tous les sous-traitants - y compris l'électricien).

À cet égard, le champ d’application de la Loi Peeters comporte encore bon nombre de zones floues. Il faudra attendre quelques années avant que des décisions de justice en matière de dommages-intérêts ne viennent établir si des acteurs comme les plombiers et les électriciens doivent ou non souscrire une assurance.

En outre, le législateur prévoit des amendes pour celui qui ne respecte pas l’obligation de souscription d’une assurance décennale. Ces amendes peuvent aller jusqu’à 80.000 euros (indexés). Mais le risque est double en cas de non-assurance. La partie non assurée est en effet également susceptible de devoir supporter la réparation des dommages, la désignation d’un expert, etc. (car ces éléments ne sont pas couverts par une assurance exploitation classique).

En tant qu’architecte, dois-je souscrire une assurance en responsabilité décennale ?
Si une police globale est souscrite pour le projet de construction, celle-ci couvre automatiquement tous les participants au chantier (entrepreneurs, sous-traitants, bureaux d’études…), y compris l’architecte. S’il n’y a pas de police globale pour le projet de construction, l’architecte doit personnellement souscrire une assurance. Cette couverture sera alors prévue via son assurance en responsabilité professionnelle.

Si le projet de construction dans lequel je suis impliqué comme électricien est couvert par une police décennale globale, dois-je encore souscrire personnellement une assurance décennale ?
Si l’entrepreneur principal a souscrit une police globale pour le projet, celle-ci couvre automatiquement tous les sous-traitants. Un bon conseil : affichez dans ce cas le certificat d’assurance à l’intérieur de la baraque de chantier ou mettez-le à disposition via smartphone, afin que chaque partie prenante puisse y avoir accès.

Peut-on commencer les travaux en l’absence d’un certificat d’assurance ?
Non, l’architecte doit s’assurer qu’une assurance en responsabilité décennale a bien été souscrite et qu’un certificat d’assurance est disponible. Les travaux ne peuvent débuter qu’une fois ces conditions remplies.

La loi Peeters s’applique-t-elle aussi aux autoconstructeurs ?
Non, les autoconstructeurs ne sont pas des entrepreneurs dans le sens de la loi Peeters. En cas de vente de leur logement dans les dix ans suivant la réception de celui-ci, la responsabilité personnelle des autoconstructeurs peut être mise en cause pour d’éventuels défauts de stabilité.

La loi Peeters s’applique-t-elle aussi aux immeubles de bureaux ?
La loi Peeters s’applique aux bâtiments (maisons et appartements) destinés au logement familial. Les bureaux, entrepôts et magasins ne sont donc pas concernés par cette législation.

Dans le cas d’immeubles mixtes, la loi Peeters peut s’appliquer. Par exemple, lorsque 80 % du bâtiment sont destinés au logement et 20 % utilisés comme surface commerciale, la loi Peeters s’applique.

Les hôpitaux, CPAS et kots d’étudiants sont-ils aussi soumis à la loi Peeters ?
Lorsqu’au moins une pièce du logement est utilisée comme local sanitaire par plusieurs personnes n’ayant aucun lien familial entre elles, la construction de l’immeuble n’est pas soumise à la loi Peeters. En cas de doute, nous conseillons cependant de prévoir une couverture.

La loi Peeters s’applique-t-elle aussi aux logements sociaux ?
Oui. Par exemple, lorsqu’un permis est délivré pour 150 logements sociaux, il est clair que ces logements sont destinés à être habités par une famille ou des célibataires.

N’importe quel entrepreneur, architecte ou prestataire de services peut-il s’assurer dans le cadre de la loi Peeters ?
En principe oui. Si la partie concernée n’a pas réussi à souscrire une assurance après avoir consulté trois assureurs, elle peut introduire un dossier auprès du bureau de tarification.

FAQ sur les couvertures et les interventions prévues par la loi Peeters

La limite d’intervention prévue par la loi n’est-elle pas trop basse ?
La loi Peeters prévoit une limite de couverture de 500.000 euros par sinistre. Ce montant doit être indexé en fonction de l’ABEX (indice des prix à la construction de 2007). Pour une maison unifamiliale classique, une intervention d’environ 600.000 euros est largement suffisante.

Les choses sont différentes pour un projet de logement de social de 150 unités. Dans ce cas, un montant de 600.000 euros est une goutte d’eau dans l’océan. Pour ce type de projet, des possibilités existeront pour tirer le montant de l’intervention vers le haut.

Les dommages esthétiques sont-ils couverts par la loi Peeters ?
Non, les dommages esthétiques ne sont pas couverts par la loi Peeters.

Si je réalise des travaux d’une valeur de 25.000 euros dans le cadre d’une rénovation, l’indemnisation en cas de sinistre éventuel est-elle limitée à 25.000 euros ?
Non. Dans le cas d’un sinistre couvert impliquant la stabilité du bâtiment, l’assureur interviendra jusqu’à maximum 500.000 euros (indexés) pour les dommages causés au logement et pour le dommage financier éventuellement subi par le maître d’ouvrage.

La couverture de l’assurance en responsabilité décennale conforme à la loi Peeters est-elle automatique ?
Non. Le maître d’ouvrage doit prouver qu’un des participants au chantier a commis une faute touchant à la stabilité, la solidité ou l’étanchéité à l’eau. Sans faute établie, pas d’intervention.

Par exemple, si la structure d’un bâtiment est compromise par un dégât des eaux dû à des travaux de rejointoiement mal effectués, l’assureur interviendra puisque la faute est clairement établie dans ce cas.

L’architecte a fait une erreur de calcul : les armatures en acier sont insuffisantes et le béton s’est affaissé à cause de cette erreur. Les frais pour le béton et les armatures supplémentaires seront-ils indemnisés ?
Non, l’assurance décennale prévue par la loi Peeters couvre le coût initial des travaux réalisés. Les éventuels travaux d’amélioration sont expressément exclus par la loi Peeters et ne peuvent donc pas faire l’objet d’une indemnisation.

FAQ sur le contrôle du respect de la loi Peeter

Un contrôle doit-il toujours être exercé dans le cadre d’une assurance décennale ?
Dans le cadre de la loi Peeters, la tolérance est plus importante que pour l’assurance décennale classique, où le gros œuvre fermé fait l’objet d’un contrôle très strict. Dans le cadre d’une construction neuve, la limite pour le contrôle se situera entre 1.250.000 euros et 5.000.000 euros, selon l’entreprise. Dans le cadre d’un projet de rénovation, ces montants sont bien moins importants.

Qui contrôle l’application de la loi Peeters ?
Seco, Socotec et AIB-Vinçotte ont une grande expérience en matière de contrôle des assurances décennales.

Vous avez encore des questions sur la loi Peeters ?

Vous souhaitez savoir combien vous coûterait une assurance en responsabilité décennale ? N’hésitez pas à contacter votre account manager ou à envoyer un e-mail à l’adresse bouw@vandessel.be.