Wat betekent de vernieuwde wetgeving rond burenhinder voor uw bouwverzekeringen?

Bij de afwikkeling van burenhinderkwesties moesten advocaten zich tot nu toe baseren op artikel 544 van het Burgerlijk Wetboek (BW), dat al meer dan 50 jaar de wettelijke basis vormt voor de leer van de bovenmatige burenhinder. Artikel 544 is echter helemaal niet afgestemd op de evoluties en verfijningen die doorheen de jaren zijn voortgevloeid uit de rechtspraak en rechtsleer met betrekking tot die materie. Daarom werd beslist de wetgeving grondig te hervormen. Het nieuwe goederenrecht is op 1 september 2021 in werking getreden.

Wat verandert er concreet in de wetgeving?

De nieuwe wetgeving brengt fundamentele aanpassingen en vernieuwingen met zich mee. Het artikel 544 BW verdwijnt en wordt opgesplitst in twee nieuwe artikels:

• Om de verouderde wetgeving af te stemmen op de meest recente rechtspraak en rechtspraktijk inzake burenhinder, wordt artikel 544 BW vervangen door artikel 3101 BW. Dit nieuw ingevoerde artikel definieert duidelijk de belangrijkste elementen van bovenmatige burenhinder: nabuurschap, bovenmatigheid en toerekenbaarheid van de burenhinder.
• Artikel 3102 BW is volledig nieuw en heeft tot doel dreigende bovenmatige burenhinder te voorkomen.

Definitie van nabuurschap

Volgende partijen worden volgens de nieuwe wetgeving als ‘nabuur’ beschouwd:

• eenieder die wettelijk gezien over een eigendomsrecht beschikt;
• vruchtgebruikers, opstalhouders en huurders volgens persoonlijk of zakelijk recht;
• aannemers, als zij de burenhinder contractueel overgedragen krijgen van de eigenaar van een onroerend goed of als ze een opstalrecht hebben gekregen om te bouwen of verbouwen (meestal met overname van alle rechten en plichten).

Welke remedies tegen burenhinder voorziet de nieuwe wetgeving?

Volgens het oude artikel 544 BW kon het slachtoffer van de burenhinder aanspraak maken op een passende en billijke compensatie.

Artikel 3101 BW

Het nieuwe artikel 3101 BW geeft een rechter drie opties:

1. een geldelijke compensatie;
2. een vergoeding van de kosten voor het uitvoeren van werken op het gehinderde onroerende goed met als doel de hinder tot het normale niveau te verminderen;
3. een bevel om de handeling die het evenwicht verstoort te staken of op het hinderende onroerende goed maatregelen te nemen die de hinder verminderen tot het normale niveau.

Deze maatregelen sluiten elkaar niet uit en zijn niet hiërarchisch. Dat betekent dat ze ook gecombineerd kunnen worden, bijvoorbeeld een geldelijke compensatie in combinatie met een betere afscherming van het gehinderde naburige pand.

De hoven en rechtbanken hebben dus de vrijheid om te kiezen tussen de drie maatregelen. Ze houden wel in het achterhoofd dat de algemene regel uit het aansprakelijkheidsrecht met herstel in natura primeert op een effectieve geldelijke schadevergoeding.

Artikel 3102 BW

Volledig nieuw in artikel 3102 BW is dat een nabuur een preventieve vordering kan instellen als hij meent dat er “ernstige en manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling” dreigen. De wetgever heeft deze preventieve actiemogelijkheid strikt afgebakend. Vergunde bouwwerken kunnen daardoor niet zomaar stilgelegd worden.

De mogelijkheid tot een preventieve vordering doet het belang van een plaatsbeschrijving toenemen. Voorzienbare schade blijft immers uitgesloten in bouwverzekeringen en schade zal alleen maar als onvoorzienbaar beschouwd worden wanneer u als bouwpromotor alle voorzorgsmaatregelen heeft genomen (als dat contractueel zo bepaald is). U kunt uiteraard proberen om artikel 3102 BW over te dragen, maar de Confederatie Bouw heeft haar leden al opgeroepen om dat niet te aanvaarden. Enkel overdracht van artikel 3101 BW is nog mogelijk, wat overeenkomt met het vroegere artikel 544 BW.

Welk standpunt nemen de verzekeraars in?

Artikel 3101 BW zal worden overgenomen door de verzekeraars.

Artikel 3102 BW zal niet worden overgenomen door de verzekeraars, ook al maakt het integraal deel uit van de wettekst. De vrederechter, die bevoegd wordt voor het regelen van burenhinderkwesties, kan het artikel via een vonnis wel afdwingbaar maken in functie van een specifieke situatie.

Wat betekent dat concreet voor promotor, bouwheer en aannemer en waarop moet u letten?

Preventieve maatregelen genomen voor een schade die nog niet ontstaan is, worden beschouwd als een bouwkost die niet via de verzekering vergoedbaar is.

U moet als promotor of projectontwikkelaar dus aandacht hebben voor volgende zaken:

• Check de lastenboeken en artikels met betrekking tot verzekeringen, zodat er geen misverstanden ontstaan bij schade. De concrete formulering in het lastenboek is belangrijk, neem geen genoegen met vage omschrijvingen. Elke letter is van belang en kan een enorme (nadelige) invloed hebben op de schaderegeling. Het komt helaas vaak voor dat een partij onder commerciële druk een aannemingscontract ondertekent zonder oog te hebben voor het verzekeringstechnische luik. Dat achteraf rechttrekken wordt door de verhardende markt steeds moeilijker.
• Voor een ontvankelijke klacht moet er een duidelijke ingebrekestelling vanwege de buur zijn.
• Laat een gedetailleerde plaatsbeschrijving uitvoeren bij de buren.

Hoe kan Van Dessel u bijstaan?

In het kader van de nieuwe regelgeving over burenhinder of andere verzekeringsaspecten helpen wij u graag als u twijfelt over de interpretatie van een lastenboek.

Daarnaast hebben we overleg met verschillende verzekeraars, zodat we hun officieel standpunt kennen in verband met artikel 3102 BW. Onze klanten zullen er ongetwijfeld veel vragen over hebben: “De verzekeraars zullen slechts het eerste deel, namelijk artikel 3101 BW, voorzien in hun polis. Het preventieve luik wordt algemeen uitgesloten. Definitief uitsluitsel zullen we krijgen wanneer de rechtbank een vonnis velt waarbij de verzekeraar veroordeeld wordt tot het betalen van de preventieve kosten.”

We passen onze eigen polissen ABR en BA Promotor aan met geherformuleerde clausules. De verzekeraars zullen meer tijd nodig hebben om de juiste clausule te integreren.

In welke contracten vinden we artikel 544 BW terug in een bouwgerelateerde toepassing?

• ABR (Alle Bouwplaatsrisico’s) onder sectie II – aansprakelijkheid
• BA Aannemer, BA Promotor en BA Bouwconsultant met overdracht van artikel 544 BW
• Klassieke decenale aansprakelijkheid (niet in de Wet Peeters, want daarin is artikel 544 BW uitgesloten)

Heeft u nog vragen?

Neem dan gerust contact op met onze bouwverzekeringsexpert Philippe De Brabanter via philippe.debrabanter@vandessel.be of 0475 36 22 65.